2 أسهم في المملكة المتحدة يمكن أن ترتفع عندما يخفض بنك إنجلترا أسعار الفائدة

في الآونة الأخيرة، لم تكن الأسهم البريطانية ذات أداء ممتاز. ومع سقوط الاقتصاد البريطاني في حالة من الركود، فإن التوقعات على المدى القريب للأسهم غير مؤكدة للغاية. ومع ذلك، فإن أحد الاتجاهات الإيجابية التي تمتع بها المستثمرون خلال الأشهر القليلة الماضية هو الانخفاض المطرد في التضخم.

ومع وصول معدل الفائدة إلى 3.4% مقابل 10.4% قبل عام، فإن بنك إنجلترا يسير على الطريق الصحيح لخفض أسعار الفائدة مع اقترابنا من نطاق التضخم المثالي الذي يتراوح بين 2% إلى 3%. وفي حين أنه من غير المتوقع أن يحدث هذا حتى الربع الثالث، تشير بعض التوقعات الاقتصادية إلى أن التخفيض الأول لسعر الفائدة قد يكون في وقت مبكر من شهر يونيو، أي بعد ثلاثة أشهر فقط.

التوقيت الدقيق لا يزال لغزا. لكن هذا لا يعني أن المستثمرين لا يستطيعون الاستعداد. إن انخفاض أسعار الفائدة يبشر بالخير لمجموعة واسعة من الشركات. ومع ذلك، هناك اثنان من محفظتي يبدو من المتوقع أن يرتفعا على خلفية تخفيضات أسعار الفائدة مستودع ريت (LSE:WHR) و لندن متريك الملكية (بورصة لندن: LMP).

أسعار الفائدة والعقارات

إن العلاقة بين الرهون العقارية وقيم الممتلكات موثقة بشكل جيد. ولكن كتذكير سريع، فإن ارتفاع أسعار الفائدة يجعل الرهن العقاري أقل بأسعار معقولة. وهذا يقلل من عدد المشترين المحتملين، مما يؤدي إلى تراكم العقارات غير المباعة، مما يؤدي إلى اختلال التوازن بين العرض والطلب. والنتيجة النهائية هي انخفاض واسع النطاق في قيمة الممتلكات. وهذا شيء كان على كل من Warehouse REIT و LondonMetric مواجهته مؤخرًا.

تمتلك كلا الشركتين وتستأجران محفظة متنوعة من العقارات التجارية والصناعية. كما يوحي الاسم، تتكون محفظة أصول Warehouse REIT بشكل أساسي من المستودعات، ومعظمها عبارة عن مستودعات أصغر على طراز الميل الأخير. تعمل شركة LondonMetric بنموذج مماثل ولكنها تركز على مرافق لوجستية أكبر بكثير بالإضافة إلى بعض مساحات البيع بالتجزئة أيضًا.

لقد خلقت البيئة الاقتصادية رياحًا معاكسة لكلتا الشركتين، حيث تعرضت شركة Warehouse REIT لضربة أكبر بكثير بسبب عقود الإيجار قصيرة الأجل والتشغيل على نطاق أصغر. كما أثر ارتفاع أسعار الفائدة بشكل كبير على القيمة الدفترية لمحافظهم العقارية، مما أدى إلى انخفاض كبير في سعر السهم منذ بداية عام 2022.

ماذا بعد؟

وفي حين أن العامين الماضيين كانا صعبين بالنسبة لكلتا الشركتين، إلا أن التدفقات النقدية ظلت سليمة إلى حد كبير. وعلى هذا النحو، استمرت أرباح الأسهم في التدفق إلى جيوب المساهمين مستفيدين من عائداتهم المرتفعة. ولكن مع استعداد بنك إنجلترا لخفض أسعار الفائدة، فإن انتعاش أسعار العقارات قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار هذه الأسهم. بل قد يكون كافيا للتراجع عن أي خسائر حديثة تم تكبدها.

علاوة على ذلك، فإن أسعار الفائدة المنخفضة ستخفف أيضًا الضغط على ميزانيات الأسر. ومع ارتفاع الإنفاق الاستهلاكي، يمكن أن يرتفع الطلب على مساحات المستودعات ذات الموقع الجيد في وقت واحد، خاصة من شركات التجارة الإلكترونية.

ويمكن أن يمنح ذلك قوة تسعير ملحوظة لهذه الشركات عند تجديد عقود الإيجار مع المستأجرين. ناهيك عن فرص التوسع الجديدة التي يمكن أن تولدها مثل هذه الشرارة في الطلب.

وبقدر ما تبدو هذه التوقعات واعدة، فمن المهم أن نتذكر أنه لا يزال هناك هامش من الخطأ. لا يزال حجم التخفيضات القادمة في أسعار الفائدة غير معروف. وقد لا يكون الانخفاض الطفيف كافيا لإثارة انتعاش في أسعار أسهم هذه الشركات. ومع ذلك، فإنني لا أزال متفائلا بحذر، نظرا لسجلهم المثير للإعجاب وإمكاناتهم على المدى الطويل.