تحليل-دفعة تقليص المخزون المنزلي في الصين لجلب القليل من البهجة للمطورين بواسطة رويترز

بقلم كلير جيم وزيي تانغ

هونج كونج/بكين (رويترز) – يقول محللون ومطورون إن جهود الصين لتصفية المخزون الضخم من خلال تحويل المنازل غير المباعة إلى إسكان بأسعار معقولة من غير المرجح أن تساعد المطورين الذين يعانون من ضائقة مالية بسبب الحجم المحدود للبرنامج واحتمال انخفاض الأسعار.

وكجزء من حزمة دعم لقطاع العقارات المتضرر من الأزمة، أعلنت بكين الشهر الماضي عن خطة لتسهيل إقراض بقيمة 300 مليار يوان (41 مليار دولار)، مما قد يؤدي إلى تمويل مصرفي بقيمة 500 مليار دولار للشركات المحلية المملوكة للدولة. ) لشراء المنازل المكتملة وغير المباعة.

ومن المتوقع أن تقدم البنوك الصينية قروضا أرخص للشركات المملوكة للدولة من خلال هذا المرفق، المدعوم من البنك المركزي، لمساعدتها على شراء المنازل من المطورين “بأسعار معقولة” لتحويلها إلى مساكن بأسعار معقولة.

ومع ذلك، يرى بعض المطورين من القطاع الخاص أنه تم اختيار عدد قليل جدًا من مشاريعهم، إن وجدت، لأن تسهيلات الإقراض غير كافية ومن المتوقع إطلاق المخطط فقط في المدن الكبرى حيث يتوفر الإسكان بأسعار معقولة. ويقولون إن عروض الأسعار المقدمة من الشركات المملوكة للدولة من المرجح أن تكون منخفضة أيضًا.

يمكن أن يشكل الموقف الحذر للمطورين تحديًا لبكين، حيث فشلت موجات من تدابير الدعم على مدى العامين الماضيين في إنعاش القطاع، الذي كان يمثل في ذروته ربع الناتج المحلي الإجمالي ويظل عائقًا كبيرًا على الاقتصاد.

وأصدرت مدينة شينتانغ تشن في قوانغتشو، إشعارًا في 30 مايو، وهي أول حكومة محلية تفعل ذلك بعد حزمة الدعم، لشراء “مخزون سكن مناسب” لمساكن إعادة التوطين.

وذكرت شركة China Real Estate Business، وهي وسيلة إعلامية تديرها هيئة الإسكان، نقلاً عن الإشعار، أن الحكومة المحلية ستشتري المنازل بسعر التكلفة.

وأضاف التقرير الإخباري أن مشروعًا مملوكًا لشركة Jinmao المملوكة للدولة والمطور الرئيسي Vanke قد تقدم بطلب.

وقال بعض المطورين إن الشراء بسعر التكلفة، وهو ما يعني خصمًا بنسبة 20-30% عن سعر السوق، كان أفضل من المتوقع.

قال أحد كبار المسؤولين التنفيذيين في شركة تطوير خاصة متخلفة عن السداد إن شركته ستكون مهتمة بالتقدم إذا قدمت مدن أخرى عروضًا مماثلة مثل Xintangzhen، لكنه يتوقع أن تكون العروض منخفضة وغير كافية لتغطية قروض البناء.

وقال مسؤول كبير في شركة تطوير مقرها شنغهاي، طلب عدم الكشف عن هويته بسبب حساسية الأمر: “إذا لم يكن كافيا لتغطية قرض التنمية، فكيف يمكننا سداد القرض؟ البنك المقرض لن يوافق أيضا”. موضوع.

ومع ذلك، قال المحللون في سيتي وبنك أوف أمريكا إن هناك حاجة إلى تخفيضات بنسبة 50٪ في الأسعار لضمان عوائد متواضعة للشركات المملوكة للدولة، حيث تباع المنازل ذات الأسعار المعقولة عادة بخصومات تتراوح بين 10٪ إلى 50٪ للمنازل الخاصة.

وحتى لو كان المطورون قادرين على الاستفادة من بيع الشقق المكتملة للشركات المملوكة للدولة، فقد تطلب الحكومات المحلية استخدام العائدات لإنهاء المشاريع القائمة بدلا من سداد الديون.

وقال مسؤول تنفيذي في شركة تطوير أخرى تعاني من التخلف عن سداد الائتمان: “هذا لن يساعدنا كشركة مدرجة، أو سداد ديوننا الخارجية”.

وتشير تقديرات جافيكال دراجونوميكس إلى أن المشتريات التي تبلغ قيمتها 500 مليار يوان، بمتوسط ​​أسعار السوق، ستغطي 12% من مخزون المساكن، أو 20% إذا تم شراؤها بسعر مخفض.

وقالت ستاندرد آند بورز إن تحويل المخزون الحالي إلى مساكن اجتماعية من شأنه أن يزيد أيضًا من المعاملات عند الحد الأدنى ويخفض الأسعار الإجمالية.

ولم تستجب وزارة الإسكان الصينية والبنك المركزي وأعلى هيئة تنظيمية مصرفية وهيئة الإسكان المحلية في قوانغتشو لطلبات التعليق. ولم يستجب جينماو لطلب التعليق وامتنع فانكي عن التعليق.

مخاطر التنفيذ

وقالت استير ليو، محللة الائتمان في وكالة S&P Global Ratings: “لن يستفيد سوى عدد قليل من المطورين المتعثرين”. “(إكمال البناء) هو المشكلة التي يواجهها المطورون المتعثرون. ليس لديهم الكثير من المخزون المكتمل.”

وبينما ينتظر المطورون الوضوح بشأن الطلب على الشركات المملوكة للدولة وعروض الأسعار، يقول بعض المصرفيين إن خطة الإسكان الميسر يمكن أن تؤدي إلى تدهور في جودة الأصول حيث ستكافح الشركات المملوكة للدولة من أجل تحقيق أرباح كافية لسداد القروض المصرفية.

ويمكن للبنوك أن تقترض من تسهيلات إعادة الإقراض البالغة 300 مليار دولار بفائدة 1.75% لتمويل 60% من القروض التي تقدمها للشركات المملوكة للدولة.

وبشكل إجمالي، يقدر المحللون أن الشركات المملوكة للدولة ستضطر إلى دفع فائدة تبلغ حوالي 2.5% مقابل هذه القروض، وهو ما يشبه متوسط ​​عائدات الإيجار في الصين.

وقال المسؤول التنفيذي الأول، الذي طلب عدم نشر اسمه لأنه غير مخول بالتحدث إلى وسائل الإعلام: “هذا أمر جيد لقطاع العقارات ولكنه سيئ بالنسبة للشركات المملوكة للدولة والبنوك، لأنك في الأساس تنقل بعض المخاطر إليهم”.

من المؤكد أن البنوك والحكومات المحلية تتجنب المخاطرة.

أطلق البنك المركزي في فبراير من العام الماضي برنامج إعادة إقراض بقيمة 100 مليار يوان للحكومات المحلية في ثماني مدن لشراء مخزونات المنازل – تم استخدام 2 مليار منها فقط حتى نهاية مارس 2024.

وقالت زيرلينا زينج، كبيرة محللي الائتمان في CreditSights: “نرى مخاطر تنفيذ عالية نظرًا لأنه يتعين على البنوك والشركات المحلية المملوكة للدولة أن تتحمل مخاطر الائتمان والاستثمار بالكامل”.

يقول المحللون والمطورون إن دعم الحكومة المركزية قد اجتذب المزيد من الزوار إلى المدن من الدرجة الأولى في أعقاب حزمة التحفيز الأخيرة التي تتضمن خفض الدفعة الأولى وإزالة الحدود الدنيا لأسعار الرهن العقاري.

وقال كارل تشوي، رئيس قسم أبحاث العقارات في الصين الكبرى في بنك أوف أميركا، إن “الحكومة المركزية كثفت (دعمها)، ونقطة التحول هي التغيير المهم هنا”.

(1 دولار = 7.2455)